SCPI : ET SI NOUS N’AVIONS PLUS UN MARCHÉ… MAIS DEUX ?
Pendant des années, on parlait des SCPI comme d’une seule grande famille.
Aujourd’hui, la réalité est beaucoup plus contrastée.
D’un côté :
➡️ des SCPI qui collectent énormément,
➡️ souvent récentes,
➡️ diversifiées,
➡️ capables d’acheter des immeubles aux prix actuels,
➡️ et affichant parfois des rendements de 6 %, 7 %, voire davantage.
De l’autre :
➡️ des SCPI plus anciennes,
➡️ parfois fortement exposées aux bureaux,
➡️ ayant acheté une partie de leur patrimoine lorsque l’immobilier était beaucoup plus cher,
➡️ confrontées à des baisses de valeur,
➡️ et, pour certaines, à des milliers d’associés souhaitant sortir.
Deux marchés. Deux histoires. Et probablement deux risques différents.
📊 Commençons par les chiffres.
Au premier semestre 2026, les SCPI ont collecté :
2,7 milliards d’euros brut.
C’est même +2,6 % par rapport au premier semestre 2025.
La collecte nette atteint :
2,2 milliards d’euros.
Alors, tout va mieux ?
Pas si vite.
Car 70,9 % de la collecte brute est captée par les SCPI diversifiées.
Autrement dit :
l’argent revient vers les SCPI… mais il ne revient pas partout.
Pendant ce temps, 1,9 milliard d’euros de parts attendent encore de sortir.
Au 30 juin 2026, selon l’ASPIM :
1,9 MILLIARD D’EUROS
de parts de SCPI sont encore en attente de retrait.
Cela représente environ 2,2 % de la capitalisation totale du marché.
On pourrait pourtant penser que la situation s’améliore fortement :
fin 2025, il y en avait environ 2,8 milliards.
La baisse serait donc de 31 %.
Excellente nouvelle ?
Pas vraiment.
L’ASPIM apporte une précision essentielle.
Une grande partie de cette diminution provient de SCPI ayant suspendu temporairement la variabilité de leur capital et remis à zéro leurs carnets d’ordres avant de mettre en place des marchés secondaires.
Et si l’on regarde uniquement les SCPI restées à capital variable…
leurs parts en attente ont au contraire augmenté d’environ 330 millions d’euros depuis janvier.
Voilà pourquoi un chiffre isolé peut raconter une histoire très différente de la réalité.
📈 Et pourtant, certaines SCPI n’ont jamais autant collecté.
Prenons Iroko Zen.
Au deuxième trimestre 2026 :
environ 106 millions d’euros de collecte sur seulement trois mois.
Sa capitalisation atteint désormais :
1,605 milliard d’euros.
Et elle continue à investir : près de 150 M€ d’acquisitions au T2, réparties dans quatre pays européens.
Pourquoi un tel succès ?
Ses performances évidemment.
Sa diversification.
Son positionnement européen.
Mais également un argument commercial extrêmement puissant :
0 % de commission de souscription.
Attention cependant à une confusion.
« 0 % de frais de souscription » ne signifie pas « 0 % de frais ».
Iroko Zen facture notamment :
➡️ une commission de gestion sur les loyers,
➡️ une commission lors de l’acquisition des immeubles,
➡️ une commission sur certains travaux,
➡️ une commission en cas de cession avec plus-value,
➡️ et une commission de sortie lorsque les parts sont revendues avant trois ans.
Cela ne signifie absolument pas qu’Iroko Zen est une mauvaise SCPI.
Cela signifie simplement qu’il faut regarder toute la mécanique économique et pas uniquement le chiffre « 0 % ».
Et c’est là qu’une question beaucoup plus intéressante apparaît.
Les nouvelles SCPI possèdent aujourd’hui un avantage considérable.
Elles ont peu ou pas de vieux patrimoine.
Elles arrivent sur le marché après la forte correction immobilière provoquée notamment par la remontée des taux.
Elles peuvent donc acheter aujourd’hui certains immeubles à des prix et des rendements que les anciennes SCPI ne pouvaient pas obtenir il y a cinq ou dix ans.
C’est une vraie force.
Mais il existe aussi une autre question que l’on oublie parfois de poser :
Ont-elles déjà traversé un cycle immobilier complet ?
Une SCPI créée récemment peut présenter :
un excellent rendement,
une collecte très importante,
des immeubles récemment achetés,
et une valeur de reconstitution confortable.
Mais elle n’a peut-être jamais encore connu :
❌ une crise locative majeure,
❌ une forte vague de départs de locataires,
❌ une longue période sans collecte,
❌ des milliers d’associés souhaitant vendre simultanément,
❌ ou un véritable cycle de baisse puis de remontée de l’immobilier.
Ce n’est pas une critique.
C’est simplement une donnée supplémentaire à intégrer dans l’analyse.
Car la liquidité d’une SCPI possède une particularité.
Lorsque tout va bien et que beaucoup de nouveaux investisseurs souscrivent…
les demandes de retrait peuvent être compensées par les nouvelles souscriptions.
La sortie paraît donc facile.
Mais imaginons une SCPI qui collecte énormément aujourd’hui.
Dans 10 ans, elle possède plusieurs milliards d’euros d’actifs et des dizaines de milliers d’associés.
Si, à ce moment-là, les nouveaux investisseurs deviennent moins nombreux alors que beaucoup d’anciens associés veulent sortir…
qui achètera leurs parts ?
Voilà le véritable sujet.
Une SCPI n’est pas un Livret A.
Et elle n’a jamais été conçue pour l’être.
Derrière une part de SCPI, il y a :
🏢 des immeubles,
📑 des baux,
👨💼 des locataires,
🔨 des travaux,
💳 éventuellement de la dette,
🏷️ des valeurs immobilières qui montent et qui baissent,
et surtout…
des actifs qui ne se vendent pas en dix jours.
L’immobilier est par nature un actif peu liquide.
Il faut donc arrêter de considérer comme anormal le simple fait qu’une SCPI ne puisse pas garantir une sortie immédiate.
Ce qui devient préoccupant, en revanche, c’est lorsqu’une file d’attente devient durable et que la collecte nouvelle ne suffit plus à absorber les vendeurs.
💰 Et le rendement dans tout cela ?
En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint :
4,91 %.
Mais parallèlement, le prix moyen des parts a diminué de :
–3,45 %.
C’est une distinction fondamentale.
Un investisseur peut recevoir 5 % de revenus…
tout en voyant parallèlement la valeur de son capital diminuer.
Au premier semestre 2026, le taux de distribution moyen atteint 2,30 %, pratiquement identique au premier semestre 2025.
Mais là encore, derrière cette moyenne se cachent deux mondes.
53 % des SCPI ont diminué leur distribution au premier semestre, avec une baisse moyenne d’environ 14 %.
Pendant que d’autres continuent à afficher des rendements très élevés.
Alors, faut-il encore investir en SCPI ?
Pour moi, la question est mal posée.
La vraie question est :
DANS QUELLE SCPI ?
Et surtout :
POURQUOI ?
Une SCPI peut avoir toute sa place dans une stratégie patrimoniale.
Son objectif premier reste notamment de permettre à un investisseur d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié et de percevoir des revenus potentiels complémentaires dans la durée.
Mais je regarderais aujourd’hui beaucoup plus que le rendement affiché.
Avant d’investir, je veux savoir :
➡️ Quel âge a la SCPI ?
➡️ À quel prix ses immeubles ont-ils été achetés ?
➡️ Quelle est leur valeur aujourd’hui ?
➡️ Quel est son taux d’occupation ?
➡️ Quel est son endettement ?
➡️ Combien collecte-t-elle ?
➡️ Cette collecte est-elle durable ?
➡️ Combien de parts attendent actuellement de sortir ?
➡️ Quelle est la valeur de reconstitution ?
➡️ Quels sont réellement tous les frais ?
➡️ Quel est le rendement obtenu grâce aux loyers récurrents ?
➡️ Et comment cette SCPI se comporterait-elle si sa collecte s’arrêtait demain ?
Finalement, le meilleur rendement n’est peut-être pas le chiffre le plus important.
Une SCPI ancienne peut avoir traversé plusieurs crises mais posséder aujourd’hui un patrimoine acheté trop cher ou devenu moins adapté.
Une jeune SCPI peut profiter d’un formidable point d’entrée sur le marché immobilier actuel…
mais ne jamais avoir encore connu de véritable crise.
L’ancienneté n’est donc ni une garantie de qualité, ni un défaut.
La jeunesse n’est ni une garantie de performance future, ni un risque en soi.
Ce qui compte, c’est ce qu’il y a derrière.
Parce qu’entre :
une SCPI qui rapporte 7 % mais que l’on connaît depuis trois ans
et
une SCPI qui rapporte 5 % et a traversé plusieurs cycles immobiliers,
la réponse n’est pas nécessairement la même pour tous les investisseurs.
Une SCPI ne se choisit pas sur un classement de rendement.
Elle se choisit en fonction de son patrimoine, de sa gestion, de sa valorisation, de sa liquidité…
et surtout de l’objectif pour lequel vous investissez.
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